Que faire pour récupérer les charges de copropriété impayées ?
Tout copropriétaire dispose de certains délais pour payer ses charges. Connaissez-vous la procédure à suivre en cas de non-paiement ?
Si un copropriétaire est un retard dans le paiement de ses charges et a dépassé le délai qui lui est autorisé, c'est alors au syndic de copropriété de prendre en charge les démarches pour pouvoir recouvrir les sommes impayés.
Comment procéder à la relance et à la mise en demeure ?
Tout d'abord, le syndic doit envoyer une lettre de rappel au copropriétaire en évoquant la date limite de paiement déjà dépassée pour pouvoir procéder à un recouvrement à l'amiable avant de poursuivre la procédure.
Si le copropriétaire défaillant ne donne aucune réponse suite à la lettre de rappel, le syndic peut alors procéder à la mise en demeure par
- lettre recommandée avec accusé de réception
- acte d'huissier
Suite à la mise en demeure, le copropriétaire dispose de 30 jours pour pouvoir régler les impayés dès le lendemain de la réception de la lettre recommandée, de l'acte d'huissier ou de l'email. Par ailleurs, il est possible de chercher une solution à l'amiable pour que le copropriétaire puisse payer sa dette en plusieurs fois.
Comment se déroule la saisine en justice ?
Si après 30 jours, le copropriétaire n'a pas encore réglé ses dettes ou si aucun accord amiable n'a été trouvé, le syndic peut alors porter l'affaire en justice.
Il existe deux procédures spécifique pour ces cas : en référé et en injonction de payer. Toutefois, si le syndic n'engage pas une procédure spécifique, il a aussi la possibilité de saisir simplement les tribunaux.
Tout litige d'un montant de moins de 10 000 euros peut être amené devant le tribunal d'instance alors que s'il est de plus de 10 000 euros, on saisit alors le tribunal de grande instance. Le délai maximum pour pouvoir réclamer l'impayé d'un copropriétaire est de 10 ans. Si le syndic laisse passer les dix années, la dette est alors annulée.
Enfin, notez que le syndic peut décider de poursuivre le copropriétaire sans avoir à demander une autorisation à l'assemblée générale sauf dans le cas de saisies immobilières.
Quelles sont les sanctions ?
Elles comprennent à la fois le remboursement de l'impayé et les frais de procédures.
Dès que le syndic a fait appel à la justice, il faut alors attendre la décision du juge qui précisera les intérêts de retard à verser en plus du remboursement des charges impayées et les indemnités complémentaires prévues dans la clause pénale du règlement de copropriété. Il faut savoir que ces intérêts se calculent à partir de la date de mise en demeure du copropriétaire. Si les pénalités prévues par les indemnités complémentaires sont trop excessives, le juge a le pouvoir de décider d'une réduction.
Le tribunal peut également accorder un délai de paiement de l'ensemble en fonction de la situation financière du copropriétaire.
Par ailleurs, il existe aussi un certain nombre de frais de procédure à prendre en compte qui seront appliquées comme sanction pour le copropriétaire. En effet, tous les frais de procédures engagés par le syndic restent à la charge du copropriétaire. Parmi les frais de procédure, il faut prendre en compte :
- les frais de mise en demeure
- les frais de relance à compter de la mise en demeure,
- les frais d'huissier.
Enfin, le tribunal peut prendre la décision de retirer ces frais de la sanction finale au copropriétaire, si la situation financière de ce dernier, ne lui permet pas de procéder au paiement.
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