Les vices cachés en droit immobilier

Acheter un bien immobilier ou faire construire : Quelques questions préalables

Faire construire, construire soi-même, acheter du neuf ou restaurer de l'ancien, c'est toujours un plaisir. Si on sait faire.

La diversité des situations de fait déterminant la multitude de délais divers dans lesquels vous devez réagir pour préserver vos droits :

• Comment se qualifient les intervenants, et comment s'en assurer qu'ils ont bien la qualité et la connaissance pour intervenir ?
• Quels types de conseils vous doivent-ils ?
• Quels documents devez-vous réclamer et à quoi engagent-ils les intervenants ?
• Quelles sont les conséquences si certains documents n'existent pas, ou s'ils n'ont pas été signés ?Les vices apparents vous obligent à réagir dès la réception de votre bien et au plus tard dans le mois qui suit votre installation dans les lieux. Mais après la réception avec réserves vous avez une année pour engager une action en résolution de a vente ou en diminution de prix.
• Que faire si vous en trouvez d'autres après la date de réception ?
• Pourquoi les délais et les actions à entreprendre dépendent du quoi et comment vous achetez ou construisez : de l'achat clé en main vendu avec terrain, la création par votre architecte sur un terrain que vous venez d'acquérir,une ruine à retaper, une maison de village à « rafraichir » ?
• Comment vous assurer que les désordres notés à la réception seront bien réparés ? Quels moyens de contrainte avez-vous, et que faire si votre vendeur ou constructeur vous laisse mijoter ?
• Pourquoi vous avez une année pour réagir en cas de certains désordres, 2 ans pour d'autres et 10 ans pour les plus graves ?
• Pourquoi 10 ans pour un terrain qui se met à bouger, parfois seulement 2 pour la découverte d'insectes xylophages (termites), mais parfois bien plus aussi ?

Puis la multitude de conseils concernant votre réaction :

• La lettre recommandée suffit-elle pour tout type d'action, quand faut–il prendre un huissier, puis quand et pourquoi faut-il préférer un expert en construction, comment rendre leurs constats les plus efficaces en vue d'une éventuelle procédure judiciaire?
• Quelles actions entreprises interrompent les délais légaux ?
• Pourquoi vous êtes tantôt libre de choisir entre vices cachés ou l'action dite « décennale » et pourquoi, dans d'autres cas, la mauvaise qualification ou le mauvais choix vous fait perdre vos droits à l'action ? Quid si votre avocat se trompe de choix ou de stratégie ?
• Peut-on contourner l'irrecevabilité de votre action si votre délai a expiré?
• Pourquoi faut-il parfois ignorer un problème à la réception ?
• Pourquoi en revanche certains vices doivent être signalés tout de suite au risque de ne plus pouvoir réclamer leur réparation au-delà d'un délai d'un an et un mois…

Puis avec qui faut-il régler quoi, ou contre qui réagir ?

Jusque-là c'était simple…

Parfois le vendeur est aussi le constructeur, mais à qui s'adresser si ce n'est pas le cas ? Et si ce sont les tuiles achetés par vous-même qui se cassent dès qu'on les regarde ? Qui mettre en cause du mauvais conseil ou d'une mauvaise exécution, le sous-traitant ou l'architecte? Puis pourquoi pas l'agent immobilier ou le notaire, voir tout le monde, puis dans quels cas ?

Peut-on agir contre le promoteur- vendeur, alors que le bien est construit par une autre société (parfois deux sociétés avec les mêmes actionnaires, parfois des sociétés d'un même groupe). Quelle influence si vous êtes présent à la réception ? Pouvez-vous, mais surtout devez-vous réceptionner vous-même ?

Quelles précautions à prendre si vous êtes face à plusieurs sociétés d'un même groupe, des filiales qui se ressemblent toutes,le Président de l'une qui est gérant de l'autre, des promesses faites par l'une qui n'a aucun pouvoir juridique, et l'autre qui s'esquive ou se trouve en redressement judiciaire ?

Votre entrée dans les lieux peut-elle avoir des conséquences juridiques ? Quelle différence entre la remise des clés et la livraison ?

Quelle différence entre la livraison et la réception ? Faut-il tout payer à la livraison, à la réception ? Faut-il céder à la pratique « pas de paiement intégrale, pas de clé ?! »

Que faire si je m'aperçois, un mois et un jour après mon entrée dans les lieux, que mon garage est trop petit pour ma voiture ? Quand doit-on considérer un vice comme caché, ou non ?

Qui peut exclure sa responsabilité pour les vices cachés, et dans quelles limites ?

Qu'est-ce une garantie « intrinsèque » ou « extrinsèque » et lequel faut-il privilégier ?

Et si je construis ma propre maison, me faut-il une garantie décennale, une assurance dommage-ouvrage ?Que se passe-t-il si je veux vendre alors que je ne me suis pas assuré convenablement au moment de la construction?

Que faire si mon constructeur demande la sauvegarde ou est mis en redressement judiciaire avant la finition de ma maison ? Y-a-t-il des garanties légales pour m'assurer du parfait achèvement dans ces cas ?

Non non, je ne voulais pas vous décourager…juste vous mettre en garde avant de commencer l'aventure.

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